28 March, 2024
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Nei primi sei mesi del 2018 il credito per l’acquisito di abitazioni ha avuto una nuova accelerazione (+23%) tanto che alla fine dell’anno l’offerta potrebbe aver recuperato del tutto il gap accumulato durante la fase recessiva. Di contro desta preoccupazione la modesta crescita del credito all’acquisto di altri immobili (uffici, capannoni industriali, magazzini, negozi), fortemente sottodimensionato rispetto alla fase di massima espansione). Ancor più stagnante la dinamica recente per le erogazioni di finanziamenti per la costruzione di nuove abitazioni. Sono abbastanza contraddittori i risultati dell’ultimo report della Cna Sardegna sull’andamento dell’offerta di credito a lungo termine, una analisi che fornisce importanti indicazioni per interpretare le dinamiche del settore edilizio.

Dopo il picco espansivo del 2007 i finanziamenti di durata superiore ai 12 mesi (sia le erogazioni per l’acquisto di immobili, sia quelle per la nuova costruzione) hanno registrato in Sardegna una fortissima contrazione e tra il 2013 e il 2014 hanno raggiunto il livello minimo storico. Ma dai dati riportati dalla Cna lo scenario è caratterizzato da segnali bivalenti.

«In una fase in cui il mercato delle costruzioni regionale stenta a ripartire, il credito  sta sostenendo la vivacità del mercato immobiliare residenziale – commentano Francesco Porcu ed Antonello Mascia, rispettivamente segretario regionale della Cna Sardegna e presidente di Cna Costruzioni -. Lasciano invece meno tranquilli i dati relativi ai fabbricati non residenziali, soprattutto dal lato acquisti: dopo il bilancio positivo del 2017, infatti, nel primo semestre dell’anno l’offerta di credito ha segnato una nuova flessione, appiattendosi su livelli modestissimi rispetto al picco del 2007. I segnali provenienti dal credito sono quindi bivalenti – aggiungono Francesco Porcu ed Antonello Mascia -: da un lato, riflettono la ripresa in atto nel mercato abitativo favorito da un livello dei prezzi ai minimi storici e da tassi di interesse ancora bassissimi; dall’altro, indicano un’offerta di credito che si riduce per l’acquisto di immobili non-residenziali (uffici, spazi commerciali, capannoni, etc.). Proprio questo dato rappresenta un forte campanello d’allarme perché pone di fronte ad una battuta di arresto del trend positivo che aveva caratterizzato l’ultimo triennio, riflettendo una congiuntura regionale ancora lontana dal prendere quota e, soprattutto, aspettative delle imprese in deterioramento rispetto ad un anno fa

Il report della Cna Sardegna registra, dunque, un aumento della vivacità del mercato residenziale. Dal 2014 il credito per l’acquisito di abitazioni in Sardegna è cresciuto senza sosta, ma dopo tassi del +80% nel 2015 e del +22% nel 2016, nel 2017 si era registrato un più modesto +6,8%. Ora il dato dei primi sei mesi del 2018 indica una nuova accelerazione (+23%) e probabilmente a fine anno l’offerta di credito per l’acquisto (in termini di nuove erogazioni) potrebbe aver pienamente recuperato il gap accumulato durante la fase recessiva.

E’ invece stagnante la dinamica recente per le erogazioni di finanziamenti per la costruzione di nuove abitazioni, circostanza che testimonia di come il mercato non abbia ancora smaltito lo stock di abitazioni disponibili per la vendita: il livello dell’offerta di credito per l’investimento è oggi pari al 20% di quella che caratterizzava gli anni di massima espansione.

Una maggiore vivacità è registrata invece dal credito all’investimento, cioè dallo sviluppo di progetti di edificazione non residenziale: 2017 e 2018 fanno registrare una accelerazione delle erogazioni. Ciò è dovuto al fatto – riporta la ricerca – che la dinamica dell’acquisto tende generalmente ad anticipare quella degli investimenti. In ogni caso, in entrambi i casi i livelli rimangono modesti.

In termini assoluti durante il 2017 il volume delle erogazioni per finanziare l’acquisto di abitazioni è stato pari a poco meno di un miliardo, mentre nel 2018 potrebbe arrivare a 1,2 miliardi, superando il 2007. Livelli drasticamente più bassi si registrano per le altre finalità: quelli destinati a progetti di costruzione di fabbricati non residenziali lo scorso anno erano pari a 150 milioni e potrebbero raggiungere i 260 quest’anno; le erogazioni di finanziamenti per investimenti nel settore abitativo sono scese ad appena 150 milioni (dai quasi 800 del 2007). Il mercato del credito per l’acquisto di immobili non residenziali, infine, è quantificato in meno di 120 milioni di euro nel 2017 e potrebbe ridursi a poco più di 100 nel 2018.

Se ci si concentra sul primo semestre 2018 il confronto regionale colloca la Sardegna tra i territori più dinamici, ma solo per i finanziamenti per l’acquisto di abitazioni e per la costruzione di fabbricati non residenziali. Nel primo caso (acquisto abitazioni), la crescita registrata nel primo semestre è stata pari al +23% (record tra le regioni italiane), da inserire, inoltre, in uno scenario nazionale di modestissimo aumento: Lombardia e Sicilia segnano un incremento pari al +6,5%, seguite da Emilia Romagna e Veneto (+4%).

Per quanto riguarda il credito alla costruzione di nuovi fabbricati non residenziali, la crescita media nazionale nella prima parte del 2018 si è attestata al +33%, da confrontare con il ben superiore +74% della Sardegna. Più modesta, ma comunque superiore alla media nazionale, è la crescita registrata per i finanziamenti per la costruzione di abitazioni, pari in Sardegna al +4,8%; in tale ambito, mercati più dinamici si osservano in Emilia Romagna (+40%), Liguria (+16%), Umbria e Puglia, con incrementi superiori al 10%. Come già evidenziato, il segmento regionale al momento più debole è quello dell’acquisto di altri immobili, in calo del -12% nel primo semestre 2018, a fronte di una media nazionale pari al +8,4%, trainata da Abruzzo, Campania, Liguria e Veneto, dove si registrano crescite superiori al +44%. Va detto che insieme alla Sardegna l’offerta di credito risulta in calo anche in tre grandi regioni del nord: Emilia Romagna, Lombardia e Piemonte.

Interessante è anche il confronto con i livelli di picco del mercato raggiunti nel 2007. In primo luogo, a conferma di quanto detto, non solo emerge che nel 2018 il livello raggiunto in Sardegna dal credito concesso per l’acquisto di abitazioni avrà superato quello di dieci anni fa, ma anche che solo il Trentino Alto Adige registra un indice superiore a quelli dell’Isola; un dato che testimonia della effettiva ripresa del mercato immobiliare sardo, ma che tuttavia (come dimostrato dall’andamento del credito all’investimento) ancora non appare aver smaltito lo stock di invenduto accumulato negli ultimi anni.

Discorso totalmente diverso per quanto riguarda il mercato non residenziale: anche nel confronto con le altre regioni i dati del credito concesso in Sardegna si mostrano poco positivi. Il livello registrato nel 2018 è infatti pari ad appena il 39% di quello del 2007 e peggio della Sardegna fanno solo altre sette regioni, tra cui Molise, Campania e Sicilia. E’ vero che il dato regionale risulta in linea con quello medio nazionale, ma questo dato testimonia soltanto di un’economia che anche nel resto del Paese fatica ad avviare una fase di ripresa credibile e duratura.

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Francesco Porcu.

Prosegue il trend positivo per il mercato degli appalti pubblici in Sardegna: il primo semestre del 2018 si è concluso con 494 bandi di gara pubblicati per una spesa di 378 milioni: una crescita del 39% e 18% rispetto a numero e importi in gara registrati nel primo semestre del 2017. Nel secondo trimestre dell’anno la domanda si è mantenuta sugli stessi livelli del primo con circa 80 gare promosse ogni mese, ma con un livello della spesa assai più rilevante: oltre 94 milioni, pari a circa tre volte il livello medio mensile registrato nel primo trimestre.

«Dopo un avvio d’anno all’insegna dei micro lavori, nel secondo trimestre le amministrazioni pubbliche hanno ripreso finalmente a promuovere bandi di importo più importante – commentano Francesco Porcu e Antonello Mascia, rispettivamente segretario regionale della Cna Sardegna e presidente di CNA Costruzioni -. Sempre maggiore l’apporto dei Comuni che stanno consentendo alla nostra regione di superare la fase di stallo che dall’aprile 2016 aveva fatto crollare la domanda: i Comuni continuano ad essere il motore della ripresa, ma questi segnali devono essere incoraggiati con una ulteriore semplificazione del quadro normativo  e l’accelerazione dei processi di spesa. Un contributo decisivo è atteso dall’approvazione della nuova legge urbanistica, il cui testo licenziato dalla commissione Urbanistica muove nella giusta direzione, ma può e deve essere ancora migliorato dal Consiglio regionale, convinti come siamo che si possa licenziare una buona legge urbanistica senza confliggere con le norme di tutela e salvaguardia del piano paesaggistico regionale.»

L’analisi delle dimensioni degli appalti descrive una ripresa generalizzata, con tassi particolarmente importanti per i piccoli-medio lavori (tra 500mila euro ed un milione) e per i medio-grandi (1-5 milioni). Il mercato continua ad essere fortemente caratterizzato da bandi di micro e piccole dimensioni: l’82% delle gare promosse non supera i 500mila euro, mentre la relativa spesa supera appena il 13%. Più del 16% del mercato regionale è concentrato sui tagli medi (da 500mila a 5 milioni), pari a più del 30% delle risorse in gara. Infine le gare di importo superiore a 5 milioni (solo l’1,5% della domanda) assorbono il 56% del mercato. Dopo un primo trimestre di assenza di bandi per lavori di importo superiore a 10 milioni, tra aprile e giugno 2018 ne sono stati pubblicati tre di importo superiore a 15 e uno che supera i 100 milioni. Si tratta della gara per l‘affidamento in concessione del Servizio pubblico per la distribuzione gas e dei servizi ad esso complementari nel comune di Cagliari (importo complessivo 105,6 milioni). Segue la concessione promossa da Infratel per la costruzione e gestione di una infrastruttura passiva a banda ultralarga in Sardegna (importo complessivo massimo dell’investimento 39,6 milioni). Terza gara del periodo il bando promosso dal comune di Cagliari per l’affidamento in concessione della gestione e conduzione dell’impianto di cremazione di Cagliari ed ammodernamento degli impianti tecnologici per un importo complessivo di 30,1 milioni.

I Comuni continuano a svolgere il ruolo di motore della ripresa con una domanda che passa da 213 a 345 interventi e una spesa che aumenta molto sensibilmente (da 47 a 226 milioni) grazie ai maxi interventi promossi dal comune di Cagliari. Positivo anche il bilancio delle Province che passano da 29 a 43 interventi e da 6 a 15 milioni di risorse in gara. Per le aziende speciali si segnala la crescita numerica (+37%) a fronte di una contrazione degli importi, legata alla pubblicazione nel primo semestre 2017 di alcune maxi gare di Abbanoa. Nell’anno in corso invece l’attività del gruppo di committenti è concentrata su opere di importo medio pari a 1,3 milioni, contro gli oltre sei del primo semestre 2017. Bilancio completamente negativo per la Regione, ma anche per tutto il gruppo delle grandi committenze che hanno ridotto di oltre il 30% il risultato del primo semestre 2017 per effetto della totale inattività dell’Anas. Quanto alle ferrovie, si registra una flessione numerica associata alla crescita del valore a base di gara, relativo al sistema di qualificazione promosso da RFI per i lavori di manutenzione straordinaria delle opere civili della sede ferroviaria e relative pertinenze ricadenti lungo le linee della giurisdizione della direzione territoriale produzione di Cagliari (importo complessivo 18 milioni).

Con il risultato registrato nel primo semestre dell’anno la Sardegna si colloca tra le regioni italiane più dinamiche in termini numerici, dopo Lazio e Marche, mentre sul fronte della spesa registra una performance migliore soltanto solo di altre quattro regioni italiane (Veneto, Basilicata, Sicilia e Piemonte).